뉴욕 맨해튼 부동산 시장에 크라우드 펀딩 바람이 불고 있다. 기존의 부동산 개발 자금이 대출기관이나 전문 투자자들로부터 조달 받았다면 이젠 일반 투자자들도 부동산 개발에 참여할 수 있는 길이 열린 것이다. 얼마 전 맨해튼 월가에 계획된 고층 빌딩 건축 프로젝트에 최초로 크라우드 펀딩을 통해 일부 개발 자금을 모은 사실이 알려지며 큰 이슈가 됐다. 이 프로젝트를 이끌고 있는 회사는 작년 초 뉴욕 부동산 시장에 혜성처럼 나타난 아이 펀딩이다. 학업을 위해 인도에서 뉴욕으로 옮겨와 월가에 취직했던 기쁨도 잠시. 자신과 마음에 맞는 비즈니스 파트너를 만나 그 다음날 회사에 사표를 내고 진입 장벽이 높은 뉴욕 부동산 투자시장에 뛰어든 당찬 청년 Sohin Shah를 만났다.
소개 부탁한다
인도 뭄바이에서 태어나고 자랐다. 내가 학교를 다니던 시절만 해도 사회 분위기가 엔지니어링을 공부해야 똑똑하고 경제적으로도 보장받을 수 있다고 여겨졌다. 그래서 난 뭄바이의 상위권 대학에 입학해 엔지니어링을 공부하게 됐다. 하지만 학부 공부만으로는 사회에 나가 성공하기란 힘들다는 생각을 했고, 그래서 대학원 진학을 계획했다. 어떤 공부를 해야 할지 고민하던 중 2008년 금융위기가 찾아왔고 앞으로 일을 해 번 돈으로 투자하기 위해서는 시장의 움직임을 파악해야 된단 생각에 금융공학을 공부하기로 결심했다. 얼마 후, 뉴욕대로부터 합격 통지서를 받았고 2009년 세계 금융의 도시 뉴욕으로 오게 됐다. 공부를 마치고 곧바로 월가에 있는 금융회사에 투자은행 분석가로 일을 시작했다.
공동창업자가 있다. 어떻게 만났나
내 비즈니스 파트너의 이름은 윌리엄 스컬리이다. 그는 하버드 비즈니스 스쿨 교수가 만든 헤지펀드 회사의 핵심 멤버였다. 그가 NYU에서 운영하는 구인구직 게시판에 비즈니스 파트너를 찾는다는 광고를 냈고 바로 내가 연락해 만났다. 처음 만난 그 다음날 우린 각자의 일을 정리하고 사업을 함께 시작했다. 그만큼 우린 우리가 가지고 있는 비전에 대한 확실한 믿음이 있었기 때문이다.
하루 만에 일을 그만두게 결정한 비전과 비즈니스 아이디어가 무엇이었는지 궁금하다
월가에 취직해 일하면서 내가 느낀 것 중 하나가 주변의 금융 전문가들이 주식거래나 리서치 용도로는 모바일 앱을 사용하지만 어느 누구 하나 재무 설계 용도로는 사용하지 않는다는 점이다. 그도 그럴 것이 수십억 달러를 다뤄야 하는 상황에서 고작 몇 달러 밖에 하지 않는 모바일 앱을 믿고 사용할 전문가가 몇 명이나 되겠나 싶었다. 이런 상황을 난 오히려 기회라 생각했고 이 분야에 도전해 봐야겠단 생각을 했다. 처음엔 어디서부터 무엇을 시작해야 되는지 몰랐지만 리서치를 통해 지금 가장 중요한 건 내 아이디어가 얼마나 가치 있는지를 평가받는 거란 걸 알게 됐다. 그래서 내가 계획한 재무 설계 앱을 대중들에게 홍보해 크라우드 펀딩을 받았다. 내 아이디어를 믿는다면 분명 투자를 할 것이라 생각했고 이 프로젝트는 52명의 개인 투자자들로부터 투자를 받아 만들어지는 쾌거를 이뤘다.(그 당시 만들었던 앱인 Valuation app은 현재 무료로 다운로드 가능하다.) 이 과정을 통해 난 크라우드 펀딩이야말로 우리의 미래란 걸 알게 되고, 크라우드 펀딩 플랫폼을 만들어야겠단 꿈을 꾸게 됐다. 내 비즈니스 파트너는 예전에 부티크 형태의 부동산 투자은행을 운영한 경험이 있었기 때문에 부동산에 대한 깊은 이해가 있었다. 그와 만난 첫날 우린 크라우드 펀딩이 부동산 개발에도 쉽게 적용될 수 있을 거란 결론에 도달했고 그렇게 사업을 시작하게 됐다. 우리가 생각했을 때 많은 산업 분야들이 인터넷화됐지만 부동산만은 그렇지 않단 걸 깨닫고 먼저 사업에 뛰어들었던 거다.
아이 펀딩에 대해 설명 부탁한다
아이 펀딩은 개인 투자자들의 부동산 투자가 좀 더 편리하게 이뤄질 수 있도록 도와주는 부동산 크라우드 펀딩 플랫폼이다. 개인 투자자들은 아이 펀딩을 통해 전문가들의 사전 검증이 끝난 부동산 리스트 중 선택해 투자할 수 있다. 최소 투자액은 500만 원선이다. 투자가 일어날 때마다 우린 Series LLC (유한책임회사의 여러 하부 조직 중 하나)를 만들고 그곳에 투자금을 넣는다. 그럼으로써 투자자는 자산에 대한 자격을 가지게 된다. 이건 굉장히 독특한 모델이라 할 수 있겠다. 또한, 이 투자금은 우리가 관리하는 게 아니라 미국연방예금보험공사(FDIC)에 보험을 든 은행에 맡겨진다. 투자자들은 10%의 기본 수익률을 얻는데, 이는 투자금이 수익을 냈을 때 100% 투자금을 돌려받을 뿐만 아니라 더불어 10%의 기본 수익률을 얻는 걸 이야기한다. 모든 투자자는 투자금과 관련한 내용을 매주 사진과 비디오를 통해 업데이트 된 사항을 웹사이트에서 확인할 수 있다.
부동산 시장에서 크라우드 펀딩의 가장 큰 이점은 무엇인가
크라우드 펀딩은 여러 번의 중개 수수료를 지불해야 했던 개인 투자자들이 직접 부동산 투자에 뛰어들 수 있게 도와준다는 측면에서 가장 큰 이점이 있다고 생각한다. 기존의 부동산 투자는 부동산 소유 회사의 주식 혹은 채권을 구매하는 간접투자 형태로 이뤄졌다. 이는 채권에서 주기적으로 발생하는 이자나 시장 가격의 상승에서 오는 수익 혹은 주식 배당금으로 수익을 기대했다. 하지만 크라우드 펀딩을 통한 부동산 투자는 프로젝트 당 수익을 낼 수 있다. 이는 사실상 다양한 투자자와 함께 합작 투자가 가능하단 이점이 있다고 볼 수 있다. 투자자들은 각자의 판단에 따라 자신의 상황에 유리한 부동산 투자를 할 수 있고 이것은 다각도의 투자와 위험성을 분산시키는 효과가 있다. 이뿐만 아니라, 아이 펀딩은 사무실 컴퓨터, 태블릿, 스마트폰 등 모든 스마트 기기를 통해서 투자할 수 있으며 정밀실사(due diligence)를 간편히 확인할 수도 있다.
아이 펀딩의 투자자들은 보통 어느 정도의 수익을 내는가
보통 투자자들은 10%의 기본 수익률을 얻고 건축 개발자와 50대 50으로 수익을 나눈다. 현재 부동산 붐이 다시 일어나고 있고 부동산 가격이 매일 상승세를 보이고 있다는 점에서 투자자들은 비교적 좋은 위치에서 투자를 하고 있는 것이다. 개발자와 50%의 수익을 나눈 후, 투자자들은 보통 15%-20%정도의 순수익률을 내고 있다.
아이 펀딩이 진행하고 있는 프로젝트는
초기에는 상가나 건물 투자에 집중했지만, 지금은 단기 주거용 건물 투자에 관심 갖고 있다. 핵가족들을 위한 단기 거주용 건물을 개조하고 다시 재판매하는 프로젝트는 많은 투자자들이 선호하고 있으며 이는 아이 펀딩에서 가장 많이 주목받고 있는 품목이다. 포스팅이 올라올 때마다 프로젝트는 단시간에 완료된다. 비교적 투자자들은 재투자 금액을 빨리 돌려받을 수 있기 때문에 이 품목을 선호하는 것 같다.
얼마 전, 월가의 고층 빌딩 건축 프로젝트에 아이 펀딩이 참여한 것에 많은 관심을 받은 걸로 알고 있다. 어떤 프로젝트인가
월가에 위치한 Fulton Street에 건축될 75층의 고층 빌딩을 짓는 프로젝트이다. 이번 프로젝트는 아이 펀딩이 참여했던 프로젝트 중 가장 큰 투자 규모이며 크라우드 펀딩을 통해 개인 투자자들이 처음으로 뉴욕 스카이라인 건축에 투자하는 것이기에 이슈가 되고 있다.
아이 펀딩의 현재 성적표는? 그리고 앞으로 계획은
우린 현재 미국 내 부동산 크라우드 펀딩 플랫폼 1위이다. 지난 수개월간 사업 확장에 속도를 내기 위해 실력 있는 팀을 꾸리고 전 세계에 오피스를 여는 데에 주력했다. 지금 난 전 세계적으로 전무후무한 부동산 크라우드 펀딩 앱을 만드는데 집중하고 있다. 2달 안에 론칭 될 거다. 앱이 완성되면 부동산 크라우드 펀딩 사업의 큰 전환점이 될 거라 생각한다. 투자자들은 일일이 웹사이트를 방문하지 않아도 실시간으로 투자와 관련된 알람이 가기 때문에 더욱더 편리하게 이용할 수 있을 거다.
젊은 친구들에게 조언 한마디!
상품을 완성하는 것에만 초점을 두지 말고 시제품을 만들어 최대한 많이 보여주고 설명해줘라. 창업 초기에는 내 상품을 경쟁자가 보고 따라 하지는 않을까란 걱정이 앞섰는데, 지금은 그게 잘못된 생각이었단 걸 깨닫는다. 만약 상품에 대해 충분히 많은 사람들에게 이야기 하지 않는다면 사업에 굉장히 중요한 피드백을 놓칠 수 있다. 오늘날 성공한 벤처 회사들이 보여주는 상품들은 최종 상품들이다. 완벽한 상품이 탄생되기까지 얼마나 수많은 수정과 보완의 과정이 이뤄졌는지 모를 거다. 그만큼 많은 피드백을 받아 수정되고 보완되어야 최종상품이 탄생할 수 있는 것이다. 그리고 마지막으로 새로운 시도에 대해 두려워하지 말라. 실패를 인정하고 그 과정을 통해 성숙해지면 된다. 난 창업 전에 시도했던 16가지나 되는 아이디어들이 있었다. 이런 시도들 끝에 도약할 수 있었다.
I was born and raised in Mumbai, India. Like most Indian students of my generation, I grew up in a social mindset that a degree in engineering is perceived as being intelligent and contributes towards an individual’s financial stability. During my engineering days from one of the top colleges in Mumbai, I realized that just becoming an engineer wasn’t enough. Application of the skills learnt was missing and I felt that higher education with specialization was important. It was around this time that the recession of 2008 kicked in, making me realize that if I were to get a job and invest my savings in the market, it was vital I understood how the markets function, what affect stock prices and eventually the return on my investments. I discussed this with my brother and we both decided to pursue a Master’s degree in Financial Engineering, which was the ideal navigation from core engineering towards shaping a specialization that had the mix of finance and engineering.
My business partner previously owned a boutique real estate investment bank and we realized that the crowd funding model was perfectly applicable to real estate.At iFunding we were the first to realize that real estate is the one industry that is still being operated using traditional tools. The Internet had hardly penetrated the industry and most of the business was conducted offline. The average investor was unable to participate and invest directly in promising opportunities. Rather, they had to invest hundreds of thousands of dollars in funds that would track real estate assets. This had to change!!Crowd funding in Real Estate is allowing individual investors with the opportunity to invest directly in real estate, by cutting out the middlemen and the numerous layers of fees. In the traditional system, an investor may either buy stocks or bonds of a property company. Investors can expect returns by way of periodic interest from bonds or an increase in market prices and dividends of stock. Through real estate crowd funding, an owner can offer returns on a project. In effect, it operates as a joint venture with a wide base of investors. Then, the investors can choose which project is more attractive to him or her based on specific criteria. This allows for diversification and risk-spreading as well.iFunding started off focusing on commercial real estate, but has learned that most of our investors prefer shorted term residential investments. So our major focus is on 6-12 month single family fix and flips. These are very well received on our website and most of them get funded within ours of listing, if not days. Due to the short-term hold, investors get their money back sooner for reinvesting. We look at the developer’s track record, team and have a detailed checklist of asset due diligence that we perform. We also make sure that our investors get title to the asset and a preferred return on their investment.Yes, don’t build the entire product, build a prototype and start showing it around. I always feared competition would know what I’m doing during my initial entrepreneurial days, but I was wrong. If you do not talk about your product with EVERYONE, you may miss out of invaluable feedback during the initial days of your venture. Today when you look at any established business, what you are looking at is the final product. But very rarely do you get an opportunity to see how much iteration was required to get there.Also, don’t be afraid of experimenting. Embrace failure and always learn from it. I had 16 ideas I tried to implement before I eventually took the leap.