코로나19 팬데믹 이후 물가 상승세를 잡기 위한 한국은행의 기준금리 인상은 주택담보 대출금리를 급격히 상승시켜 국내 주택거래시장에 상당기간 찬바람을 불게 했다. 연초에 미국 금리 인하 시기가 지연될 것으로 예측되는 가운데 부동산 PF대출 부실사건 발생 등으로 여전히 국내 주택거래시장은 활기를 찾지 못하고 있는 상황이다. 
본 글에서는 정부의 부동산 정책 내용 중 주택거래시장에 영향을 줄 만한, 특히 다주택자에 대한 조세정책 변화에 대해 자세히 살펴보고자 한다.

다주택자 양도소득세 한시 중과유예 1년 연장 및 중과배제 주택 추가
2017년 8월 주택가격이 가파르게 상승했던 시절, 정부는 주택가격을 잡기 위해 다주택자가 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 기본세율(현 6~45%)에 2주택자는 10%, 3주택 이상 자는 20%를 중과하고 동시에 장기보유특별공제를 배제하도록 세법을 개정했다. 
이후 여러 대책에도 불구하고 서울 등 일부 수도권 지역에서 매수세와 상승세가 지속되자 추가적인 주택시장 안정 보완대책으로 다주택자의 양도소득세 중과세율을 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 2주택자는 20%, 3주택 이상 자는 30%로 인상했다. 그러나 금리인상 기조로 인하여 주택가격 상승이 주춤해지자 새 정부는 2022년 5월 국회를 거쳐야 하는 법률이 아닌 대통령령인 시행령을 개정해 다주택자의 양도세 중과를 한시적으로 유예했다. 따라서 다주택자가 조정대상지역(2024년 4월 기준, 서울 송파·강남·서초·용산구)에 있는 주택을 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않는다.
금번 세법 개정내용(*주1 참조)을 요약해 보면 다음과 같다. 기존 다주택자의 양도세 중과 유예가 2024년 5월 9일 종료되어 5월 10일 이후에는 양도세 중과가 다시 적용될 예정이었는데, 여전히 주택거래 시장이 좋지 않은 상황이라 양도세 중과 유예 규정을 2025년 5월 9일까지 1년 더 재연장하기로 한 것이다. 

또한 주택 수요를 살리기 위해 소형 신축주택(아파트 제외) 및 비수도권 준공 후 미분양 주택을 2024년 1월 10일~2025년 12월 31일 기간 중에 취득(중과배제 주택) 후 양도하는 경우에는 다주택자라도 양도세를 중과하지 않고 중과배제 주택 외 다른 주택을 양도할 때도 중과배제 주택은 주택 수에서 제외하고 다주택 여부를 판단하여 양도세를 중과하도록 세법을 개정했다.

다주택자 종합부동산세 중과배제 주택 추가
주택분 종합부동산세는 매년 6월 1일 과세기준일에 개인별 주택 수를 합산해 3주택 이상이고 종합부동산세 과세표준(*주2 참조)이 12억원을 초과하는 경우 중과세율(2~5%)을 적용한다.

금번 세법 개정내용(*주3 참조)은 앞에서 언급한 다주택자 양도세 중과배제 주택인 소형 신축주택 및 준공 후 미분양 주택에 대해 종합부동산세 주택 수를 계산할 때에도 주택 수에서 제외하도록 한 것이다. 따라서 종합부동산세 계산 시 중과배제 주택 외의 보유 주택 수만으로 3주택 이상인지 여부를 판단해 중과세율을 적용한다. 만약 다주택자가 부득이하게 주택을 추가로 취득해야만 한다면 소형 신축주택 등의 취득을 고려해 볼 수 있다.

 개정안   비수도권 준공 후 미분양 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례
정부는 비수도권의 주택가격 하락세가 심각하므로 수요 측면의 대책 방안으로 1주택자가 비수도권의 준공 후 미분양 주택을 새로 취득한 후 기존 1주택을 양도하는 경우 2주택자에 해당하나 
1세대 1주택 양도세 비과세특례를 적용받을 수 있도록 했다. 또한 종합부동산세 계산 시에도 상기 비수도권 준공 후 미분양 주택을 취득·보유하고 있는 경우에는 해당 주택을 제외하고 1세대 1주택 특례(기본공제 상향 등)를 적용받을 수 있도록 세법개정안(*주4 참조)을 발표했다.  

 해석 변경  특례 기간 중 취득한 주택의 양도세 중과 배제
2008년 금융위기 때에도 주택가격이 급락한 적이 있는데 당시 정부가 대응책으로 내놓았던 부동산정책 중에 「다주택자가 특례기간(2009.3.16 ~2012.12.31)에 주택을 양도하거나 특례기간 중 취득한 주택(특례주택)을 양도하는 경우 양도세를 중과하지 않는다(소득세법 부칙 2008.12.26. 법률 제9270호)」는 세법 규정이 있다.
애초에 기획재정부는 해당 규정이 특례기간 중 시행되던 다주택자 양도세 중과(지정지역 내 주택 한정) 대상에서 특례주택을 중과배제하기 위한 것으로, 이후 2018년 4월 1일 신설된 다주택자 양도세 중과(지정지역 내 주택 한정) 대상에는 종전의 특례주택이 예외 적용될 여지가 없다고 판단하여 특례주택도 신설된 규정에 의해 양도세가 중과된다고 세법을 해석(재재산-852, 2018.10.10)했다. 이러한 유권해석을 바탕으로 국세청이 2018년 4월 1일 이후 특례주택을 양도한 건에 대해 양도세를 중과하자 납세자는 불합리하다고 판단해 행정소송을 제기했고 납세자가 승소했다. 결국 기획재정부는 특례주택을 신설된 다주택자 양도세 중과배제 대상으로 인정해 현재 특례주택을 양도세가 중과되지 않는 것으로 세법해석(재재산-1422, 2023.12.26)을 변경했다. 
따라서 상기 특례주택을 양도하고 양도세가 중과된 건이 있다면 경정청구 등을 통해 기존에 납부한 세금을 환급받을 수 있는지 검토해 보고, 특례주택을 현재 보유하고 있는 다주택자라면 해당 특례주택이 양도세가 중과되지 않는 점을 활용해 주택 처분 시기를 결정한다. 부동산 매각 외에 자녀 등에게 증여를 고려하고 있다면 오는 4월말 고시되는 개별공시지가, 개별주택가격 등의 변동성을 예의주시하고 적절한 시기에 부동산을 사전에 증여할 것을 권한다.

강병덕
삼성생명 WM팀 세무전문가  
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