사업전략을 되짚고 수정·개선이 필요한 때
2024년 우리나라 부동산 업계는 수익 감소와 리스크 증가의 이중고를 겪을 전망이다. 지난해까지 고금리 부담, DSR 등 대출 규제, 불안 심리 등으로 주택매입 수요가 둔화된 한편 임대시장 수급 불균형과 수익률 부진으로 상업용 부동산 거래도 감소하며 부동산 시장 전반적으로 투자 수요가 위축됐다. 특히 공사비, 금융비 등 개발원가는 증가했으나 분양 매각시장이 위축되며 개발사업 추진물량은 크게 감소했다. 통계청 자료에 따르면 2023년 1~9월 착공 규모는 전년동기 대비 주거용과 비주거용 모두 40% 이상 급감한 것으로 조사됐다. 
2024년에는 매출 감소와 자산 부실화가 보다 본격화될 것으로 예상하고 있다. 2023년부터 개발(시행), 건설(시공), 금융(PF/담보대출), 운용(펀드/리츠) 등 부동산 업계 전반에서 업황 악화 우려가 확산 중이기 때문이다. 매출 감소와 부실 증가는 수익과 비용 양 측면에서 업체 건전성을 압박할 전망이다. 금리 인하 등으로 경제 금융 시장이 회복되어도 단기간 내 부동산 투자 증가로 이어지기는 어려울 것으로 보여 고금리 및 저유동성이라는 새로운 환경에서 수익 기반을 재구성할 필요가 있다. 특히 사업영역, 상품구조, 의사결정 체계 등 사업전략을 재검토해 이를 수정·개선(REPOSITION)하는 것이 2024년 부동산 업계의 과제로 꼽힌다.

[REPOSITION] Rate and Recession
금리 인하 기대감과 경기 부진 우려감이 투자심리를 좌우

2024년 부동산 시장은 금리 수준 및 향후 방향성이 주요 영향변수로 부각될 전망이다. 가계부채 우려 등에 따른 주택 대출규제 강화, 상업용 부동산 대출시장 위축 등으로 유동성이 감소하면서 부동산 시장에서 금리의 영향력이 크게 확대될 것으로 보인다. 2024년 아시아 부동산 시장 이슈(PWC)로 1순위 금리, 2순위 저수익률, 3순위 자본조달 비용, 4순위 글로벌 경제를 들 수 있는데 미국의 정책금리 인하 가능성이 글로벌 경제는 물론 국내 경제 금융 시장의 주요 이슈로 부각될 수 있다. 2024년 금리 인하 가능성이 확대됨에 따라 부동산을 포함한 위험자산 투자심리 역시 개선될 것으로 기대되지만 단, 부동산 각 섹터별로 임대시장 상황, 투자상품, 수익률 등에 차이가 있어 금리 인하 시에도 실제 자금 유입은 선별적으로 진행될 전망이다.

금리 인하 기대가 점차 높아지겠지만 경기 부진 우려도 지속되어 투자 심리를 좌우할 것으로 보인다. 국내 경기는 완만한 회복세를 보일 것으로 예상되는 가운데 가계부채, 한계기업 도산, 금융기관 부실자산 증가 등 경기 하방 리스크도 잔존한다. 또 정책 금리 대비 시중 금리 하락폭이 제한될 수 있고 저출산·고령화, 글로벌 공급망 불안 등 고물가 고착화 유인이 존재해 금리 하락 시에도 과거 저금리 시기보다는 높은 수준일 수 있다. 고금리가 오래 지속될 경우 부동산 구매수요 부진이 지속되며 시장 회복도 지연될 것으로 예상할 수 있다. 수요기반이 엷고(상업용부동산) 개인 투자자 비중이 높은(상가, 지식산업센터 등) 섹터일수록 고금리 영향이 클 전망이다. 

[REPOSITION] Expanded Decoupling
주택시장 양극화 심화되며 수도권도 권역별로 차별화
지난해 우리나라 주택시장은 규제완화 및 정책 모기지 확대 등의 영향으로 반등했으나 수도권으로 수요 쏠림 현상이 심화됐다. 2023년 1~9월 동안 아파트 실거래가격 상승률을 보면 서울 13.4%, 수도권 9.5%이지만 지방은 광역시 2.8%, 시도 1.3%에 불과했고, 미분양 호수(만호)를 2022년 말과 2023년 10월 말을 비교해 살펴보면 수도권은 11.0/0.7 큰 폭으로 줄었지만 지방광역시는 2.3/1.7, 지방시도는 3.4/3.4으로 격차가 크게 달라지지 않았다. 
수도권 내에서도 수요 차별화는 심했다. 소비자가격 민감도가 증가하고 가격에 대한 불안심리가 확대된 것 등이 원인으로 꼽힌다. 규제지역인 강남 3구/용산구를 제외하면 투자여건이 동일한 반면 취득세/보유세 중과로 똘똘한 한 채 투자 기조가 이어지면서 지역/상품 쏠림이 지속됐다. 분양 시장에서도 서울 접근성이 양호하거나 수요가 풍부한 지역은 매수세가 양호하나 그 외 지역은 부진을 보였다. 분양가상한제가 적용되어 시세 대비 분양가격이 저렴한 경우에도 수도권 외곽 단지에서는 미분양이 발생했다. 수도권에서는 서울 등 접근성이 좋은 주요 일자리 지역은 전반적으로 시황이 양호하다. 서울 통근권에 포함되는 경기 남부는 고용 증가 및 교통망 개선 효과로 비교적 괜찮지만 경기 북부, 인천 등 서울 접근성이 낮은 지역일수록 매수세가 위축되고 있어 불안심리 확산 시 가격 재하락 가능성도 존재한다. 

[REPOSITION] Price of  Top Apartment
서울 주요 핵심지 아파트의 최고가 경신 여부에 주목
지금까지 서울 강남 및 한강변 고가 아파트 단지들은 서울시의 주택가격을 선도하며 주택가격 흐름에 큰 영향을 끼쳐왔다. 2024년에는 서울 주요지역(한남, 압구정, 반포, 여의도, 목동, 성수 등) 다수 고가 아파트 단지에서 정비사업을 추진할 전망이다. 6개 지역 합산 약 10만호 규모의 고가 아파트가 공급될 것으로 예상되며 한강변에 위치해 50층 이상 초고층으로 개발을 추진하는 단지도 다수(압구정, 여의도, 성수 등) 포함될 예정이다. 아파트 가격은 분양가 상승 기대감 등으로 주요 지역 재건축 추진 아파트에서 최근 직전 최고가를 돌파할 것으로 보인다. 지난해 4분기 압구정(신현대, 한양3차), 여의도(공작, 삼부, 대교, 한양, 삼익, 광장), 성수(강변금호) 일부 평형에서 이미 최고가를 경신한 바 있다. 

서울시 핵심지역 분양 단지의 분양가격은 공사비 등 원가 상승으로 크게 경신될 것으로 보인다. 또 서울 핵심지역의 정비사업은 2024년부터 순차 분양할 예정으로 분양가격이 얼마로 책정될지에 관심이 크다. 시장에서는 반포, 압구정 등 주요 단지의 분양가격이 평당 7천만원을 넘을 것으로 예상하고 있다. 무엇보다 기존 분양된 단지의 입주시점 매매가격이 기존 최고가를 갱신할 것인지도 주목할 필요가 있다. 2025~2027년 입주하는 단지(신반포메이플자이, 디에이치 클래스트, 래미안 트리니원 등)의 최고 거래가 경신 여부에 관심이 쏠린다. 특히 초고층으로 개발하는 압구정 단지의 경우 입지 상징성으로 서울시 아파트 최고가를 기록할 것으로 예상된다. 

[REPOSITION] Office Only
상업용 부동산 투자는 오피스로 쏠림 심화 
2023년 상업용 부동산 거래규모(오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 합산)는 2022년 대비 급감했다. 고금리 부담이 심화됐고 오피스를 제외한 자산시장의 임대실적 악화 등으로 기관투자자의 투자수요가 크게 감소했다. 개인들이 주로 투자하는 오피스텔, 지식산업센터도 공급과잉을 보여 수익률 하락으로 투자가 급감했다. 투자 감소와 함께 금융기관의 리스크 관리 강화로 대출도 감소하며 시장 전반의 유동성이 위축됐다. 

2024년에 오피스와 데이터센터는 수요가 풍부해 성장세가 지속될 것으로 예상된다. 서울 오피스 투자 시장은 일시적인 유동성 감소 상태이나 임대시장은 낮은 수준의 공실률을 유지하고 있다. 데이터센터는 성장하는 시장으로 전망되지만 전력 공급 등 정책 영향이 크고 시장 정보가 불충분해 아직 투자규모는 부족한 단계이다. 물류센터, 지식산업센터는 향후 1~2년간 공급과잉 상태가 예상되어 적체된 물건의 해소가 필요하고 리테일은 이커머스와의 시장 경쟁으로 집객이 가능한 소수 상권으로 수요 쏠림이 지속될 것으로 보인다. 오피스텔은 공급 부담이 완화되고 있으나 주택의 대체 상품이므로 주택시장의 반등 이후 회복이 예상된다. 

[REPOSITION] Sightseeing than Shopping
위드코로나 효과는 쇼핑보다 여행 쪽에서 뚜렷
지난해 5월 정부의 엔데믹 선언 이후 위드코로나 효과로 보복 여행이 많아지면서 여행산업의 수요는 증가세가 뚜렷했다. 덕분에 호텔 운영실적도 크게 개선됐다. 서울 시내 특1급/특2급/1급 호텔의 OCC(객실 점유율)는 2020년 1분기에 31%/36%/38%에서 2023년 3분기에는 74%/83%/82%로 회복세를 보였다. 반면 전국/서울 중소형 상가의 공실률은 여전히 팬데믹 이전보다 높은 수준이다. 

체험형 소비인 여행은 온라인으로 대체할 수가 없어서 총 공급은 팬데믹 이전과 거의 동일하다. 서울시 호텔 객실 수(만실)를 보면 2019년 6.0, 2020년 6.1, 2022년 6.1, 2023년 6.0의 수치를 보였다. 반면 리테일은 이커머스(공산품), 백화점(고가품), 마트(신선식품) 등으로 구매처가 점차 세분화되며 중소형 오프라인 상권이 점차 약화되는 추세를 보였다. 이커머스로의 쇼핑수요 전환이 지속될 것으로 보여 리테일 자산 가치는 계속 약세를 보일 전망이다. 한편 임대실적 개선에도 불구하고 호텔 자산에 대한 매수자 희망 가격은 회복세가 더딜 것으로 예상된다.

[REPOSITION] Into the Big
대형 시공사로 수주 쏠림 지속, 중소 및 PF 과부담 업체 부실 우려 확산
주택 건설시장은 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 경색이 지속되며 자금력/신용도가 우수한 대형 시공사로 수주 쏠림이 지속될 전망이다. 준공, 분양리스크가 부각되어 자금력과 신용도를 갖춘 대형 건설사 참여사업 위주로 PF가 형성되는 편이다. 수요자의 선호가 높은 대도시 정비사업의 분양시장 내 비중이 증가하는 중으로 대부분이 대형 건설사가 시공을 수주하고 있다. 반면 중견 건설사 참여 비중이 높은 비주택 시장은 시장이 위축되는 가운데 대형사 참여로 경쟁이 심화될 예정이다. 오피스, 데이터센터를 제외한 비주택 시장은 분양/매각시장 부진으로 당분간 개발시장 위축이 지속되는 한편 비주택 상품 중 공사비 규모가 큰 오피스, 데이터센터, 대형 물류센터 등에서 대형사의 시장 잠식이 확대될 것으로 보인다. 

건설시장은 양극화가 심화되는 가운데 중소 건설사 및 PF 부담이 큰 업체의 부실화 우려가 계속 불거질 전망이다. 공사비 인상, 분양 부진 등으로  책임준공을 위한 건설사의 자금 선투입 건이 점차 늘어날 것으로 보인다. 신용도가 낮은 업체일수록 수도권/광역시 이외 지역 사업장 비중이 높아 공사비 선투입 가능성이 높은 편이다. 또 대손위험 증가, 신규수주 감소 영향으로 자금력이 취약한 중소형 건설사의 유동성 우려도 지속될 전망이다. 지난해 말에 있었던 태영건설의 워크아웃 신청으로 PF채무부담이 큰 건설사의 부실 우려도 확산될 것으로 예상된다. 

[REPOSITION] Targeted Policy
시장 연착륙에서 맞춤형 정책으로 부동산 정책 선회
2023년 정부 부동산 정책은 2022년 9월 레고랜드 사태 발생으로 주택가격 급락, 시장위기감이 커지면서 시장 연착륙을 위한 주택거래 활성화에 초점을 뒀다. 특히 실수요자 및 다주택자 대출규제 완화, 종부세/양도세 중과 완화/유예 등 세금·대출규제 및 분양권 전매제한 완화 등 분양시장 규제를 완화하고 특례보금자리론을 대규모로 공급했다. 또 역전세 및 전세사기 이슈가 부각되면서 전세시장 안정화 조치도 병행됐다. 

2024년에는 시장 경착륙 위기감이 완화되면서 특정 정책목표 달성을 위한 맞춤형 정책으로 무게중심 이동될 전망이다. 주택금융 영역에서는 신생아특례대출(구입/전세) 도입, 출산가구 주택 우선공급 등 저출산 극복할 주거지원으로 정책 운영 목적의 변화가 예상된다. 또 주택공급 감소 우려 대응, 국회의원 선거(4.2) 등으로 인해 2024년에 다수의 지역개발 정책이 추진될 전망이다. 5년 270만호 주택공급 목표(인허가 기준) 달성을 위해 도심복합개발 및 신도시 정비사업 등 지원확대가 예상되고 2024년 1월 지역활성화 투자펀드 운영개시 등 비수도권 개발사업 지원도 확대될 전망된다.

[REPOSITION] Increasing Distressed Assets
부실채권 출회 본격화로 NPL 투자 확대
2023년 부실채권 발생은 PF 시장 부진에도 불구하고 제한적이었다. PF 잔액 규모가 정체된 가운데 비은행권(보험사 제외)을 중심으로 대출연체는 증가했고 PF대주단 협약, 금융권 자체 만기연장 등으로 PF 부실채권 발생규모는 우려 대비 적은 수준으로 제한됐다. 단, 브릿지론 만기 연장 등으로 이자 부담이 누적되며 브릿지론 사업장의 사업수지는 점차 악화되는 상황을 보였다. 

2024년 부실채권 규모는 대손충당/상각, NPL펀드 등 금융시장의 대응 조치가 진행되며 확대될 전망이다. 분양/매각시장 부진이 지속되는 가운데 2024년까지 비은행권에서 20조원 내외의 브릿지론 만기가 도래한다. 금융업권에서 대손충당/상각 등으로 손실 대비한 대출채권은 적극 매각을 추진할 것으로 예상되며, 정부도 부동산PF에 대한 선별 지원 필요성을 제기하고 있어 회생이 어려운 사업장의 NPL 전환이 증가될 것으로 보인다. 또 PF 정상화펀드, NPL 펀드 설립 증가로 매수자 저변도 늘어나 2024년 부실채권 거래가 증가될 것으로 예상된다. 

[REPOSITION] Overseas Capital Call
해외 상업용 부동산은 문제 사업장으로의 자금투입 부담 지속
지난해 해외 상업용 부동산(CRE) 투자/대출 시장은 금리 부담, 임대시장 불안, 기관투자자 투자 축소 등으로 인해 유동성이 감소됐다. 가격 하락세가 지속되는 가운데 금융기관 대출태도도 보수화되며 만기 대출의 차환에 어려움이 지속됐다. 2024년에도 대출시장 경색 등으로 상업용부동산 차환 이슈는 지속될 것으로 예상된다. 

또한 2024년에 미국 및 유럽 자산의 리파이낸싱이 진행되며 국내 투자기관의 자금부담이 이어질 전망이다. 국내 금융회사의 해외 부동산 대체투자 잔액은 55.8조원(2023년 6월 기준)으로 보험사, 북미 지역 비중이 높은 편이다. 2024년까지 전체의 ¼, 2026년까지 전체의 ½ 가량이 만기도래해 자산 미매각 시 차환 등의 추진이 필요할 수도 있다. 해외 금융기관의 부동산 대출조건 강화로 차환 시 투자기관의 추가자금 투입부담이 지속되고 있으며, 차환 실패 등에 따른 기한이익상실(EOD) 규모는 아직 제한적이나 향후 계속 늘어날 것으로 예상된다. 

[REPOSITION] Nations of High Household Debt
가계부채 부담이 부동산 가격 하락 압력으로 작용
2023년 들어 글로벌 주택가격은 금리상승 및 부채부담 영향으로 상승률은 크게 둔화됐다. 특히 가계부채 부담이 큰 일부 국가에서 주택가격 하락이 지속되거나 최근 하락세로 반전을 보이고 있다. 핀란드는 하락 지속, 네덜란드/룩셈부르크/한국/영국 등은 2023년 들어 하락세로 전환됐다. 단, 가계부채 부담이 큰 일부 국가에서는 주택가격이 상승하는 등 두 지표간 관계는 일률적이지 않았다. 

2024년에는 글로벌 주택시장은 가계부채 외에도 주택시장 수급 등 국가별 상황이 주택가격에 영향을 미칠 것으로 전망된다. 부채부담은 가계지출을 제한해 주택구매력을 약화시키나 소득, 시장수급, 심리 등도 주택 구매에 영향을 줄 것으로 보인다. 특히 가계부채 규모에 관계없이 경제성장률과 주택가격 상승률은 상호 비례하는 경향이 있다. 가계부채 부담이라는 제약 조건 하에서 거시경제 활력과 시장 수급 여건을 어떻게 관리하는가에 따라 부동산 시장의 흐름이 달라질 전망이다. 단, 2019년 이후 가처분소득 대비 가계부채 비율은 OECD 국가 중 한국에서 가장 빨리 증가(+15.5%p)했기에 급격한 가계부채 조정을 유도하는 정책 도입 시 부동산 시장 영향이 크게 나타날 수 있다. 

Editor 이경숙  Cooperation 하나금융경영연구소