최근 10년간 주택, 빌딩 등 부동산 가격이 큰 폭으로 올라 상속·증여세 부담이 급증하여 부동산 자산가들의 상속·증여세 절세 고민이 깊어졌다. 
주택의 경우 최근 일부 가격 되돌림이 있어 이를 절세(증여 or 저가양수도) 시점으로 활용하고자 하는 움직임이 있으나 빌딩의 경우 현재까지는 외관상 아직은 가격 하락 부분이 크지 않은 것으로 보여 여전히 상속·증여(이전) 승계 비용이 부담스러운 수준이다. 다만 일부 급매 거래가 있을 수 있으며 올해 하반기 그리고 내년 이후 누적된 금리 인상과 경기 침체 효과로 가격하락 요인이 발생할 수 있는 부분은 승계의 기회 요인으로 활용할 필요가 있다.   

절세를 위해 증여 재산의 평가가 가장 중요한 항목
평가의 시점에 따라 부동산의 개별적인 특성에 따라 절세에 유리한 방향으로 조정할 수 있으니 부동산 경기(가격 변동)와 세제 변화와 과세 당국의 법 적용을 잘 관찰하면서 대응하는 것이 절세에 유리하다. 부동산의 경우 우리가 생각하는 시세(매매 희망 가격), 그리고 정부의 고시가격, 해당 부동산에 잡혀있는 부채(보증금, 담보대출), 임대료 환산가액, 그리고 감정평가 가격 등 참으로 표시 가격이 많다. 이중 과연 과세 당국은 어떤 가격으로 세금을 매길까?
세법상 상속·증여 재산의 평가는 아래 표와 같다. 감정평가+공시지가 현실화에 따라 공시지가로 신고해도 감정평가로 평가될 수 있다.

상속세 및 증여세법에 따르면 증여 재산의 평가는 ‘시가(時價)’를 원칙으로 한다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다.
상속의 경우 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월 이내의 기간에 증여의 경우 증여일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 기간에 발생한  ‘매매가격·수용가격·공매가격·감정가격’ 등을 시가로 인정한다. 만약 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해 토지는 개별 공시 지가, 건물·오피스텔·상업용 건물은 기준 시가, 주택은 고시주택 가격(개별 주택 가격 및 공동 주택 가격) 등의 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으며 이를 보충적 평가 방법이라고도 한다.

부동산 자산가들이 가장 주목할 부분은 2019년 2월 12일부터 시행된 제도
정부는 과세형평성을 높이기 위해 일부 상속세 및 증여세법 시행령을 개정했다.( 2019. 02.12 이후 적용) 
평가기간 내 시가로 볼 가격이 없어 공시가격으로 상속세·증여세를 신고한 경우 사후에 감정한 감정가액을 시가로 과세할 수 있도록 한 것. 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월, 증여세 신고기한부터 6개월)에 매매, 감정, 수용 등이 있었던 경우 이를 시가로 보고 세금을 부과하는 방식이다. 해당 법 개정 사항을 토대로 상속·증여세 신고 이후 (평가기간 경과 후) 법정결정기한 내에 과세 당국이 해당 부동산을 감정평가 하여 해당 가격으로 세금을 결정하는 경우가 일반화 되고 있다.

상속·증여세의 절세를 위해서는 과세 재산 평가 방법에 집중해야 하는데 과세가액은 정의 방법에 따라 과세 가액이 달라진다는 점이 중요하다. 그리고 과세가액이 달라지면 세금도 달라진다.

부동산 절세를 위해 고민해 봐야 할 부분
첫번째, 일반화 되고 있는 세무당국의 감정평가에 대한 대응을 고민해 봐야 한다. 일부 납세자는 과세관청의 임의적인 감정평가에 따른 과세가 부당하다며 불복했고 조세심판원은 과세관청이 사후 감정해 과세한 방식이 적법하다고 인정했지만 법원의 판단은 예상과 달리 결과가 나오고 있어 감정평가에 제동이 걸리고 있다. 
과세관청이 개정 시행령 규정에 따라 사후에 감정평가를 해 과세하는 것은 납세자의 재산권을 부당하게 침해한다는 이유로 과세처분을 취소하는 판결이 나왔다. 향후 유사한 사례에서 건물주들의 잇따른 과세 불복이 예상이 되는데 해당 재판 결과 및 사후 후속 조치를 지속적으로 관심을 가져야 할 것이다. 그럼에도 과세관청의 감정평가 이슈는 더욱 일반화될 것이기 때문에 부동산 승계 비용 증가에 대한 도전은 계속될 것이다.
두번째, 작년부터 불어닥친 글로벌 인플레이션 문제와 그로 인한 금리 급등으로 부동산 시장에서의 가격 위축이 현실화되고 있어 이런 시장 상황을 적극 활용한 이전 승계 결정을 과감하게 할 필요가 있어 보인다.
미래 부동산 가격을 예측할 수는 없으나 실물 자산인 부동산의 경우 장기적으로 인플레이션 헷지를 해 가기 때문에 경제가 정상화 되었을 때는 다시 가격 상승 궤도로 진입할 가능성이 높기 때문이다. 올해 그리고 이후 저평가된 가격은 장기적 승계 비용의 절세에 유리할 수 있다. 그리고 과세 당국의 감정평가가 이루어지더라도 해당 감정평가 가격은 부동산 호황기와 불황기는 가격산정 조건이 다를 수밖에 없다. 부동산 시장 위축으로 정상 시장보다 감정평가 가격의 상대적 이익이 있을 수 있는 시기이다.
세번째, 다소 미뤄졌지만 장기적으로는 당연한 수순으로 받아들여지는 정부의 공시가격 현실화를 감안하면 부동산의 상속세 부담은 갈수록 커질 수밖에 없을 것이다.
이전 정부에서 장기적으로 추진했던 목표 공시가격은 시세의 90%였는데 현재 이루어지고 있는 감정평가 가격은 일반적으로 그 수준까지는 아닌 경우가 많기 때문이다. 언제 일어날 지 모르는 상속시점까지 기다리는 것보다는 여러가지 환경을 검토하여 전문가와 상의 후 의사결정하고 그에 따른 과감한 증여 실행이 유리할 수 있음을 잊지 말아야 한다. 

이상철  
삼성패밀리오피스 FO
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